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| | 京城置业投资四大要点须把握 | | 发表时间：2002-12-4 特约撰稿人： 史林 来源：中国证券报 | | 关键字：投资 | | | | 最近有关统计显示，目前北京的商品房价格仍旧高居全国前列。尽管平均价格有所下降，但热点地区房价依然居高不下。目前，北京已经有700多万平方米的空置房，加之许多房产商与业主的纠纷报道，因此，在北京置业投资如同在股票市场中搏杀一般——机会与风险并存。如果不能把握投资的方式、投资的品种、投资的地点乃至投资的时机，房产投资的回报就很渺茫，甚至被套牢。而在房地产市场解套无疑要比股市更难。
投资方式的权衡
买房投资选择以租养贷还是升值转卖，在付款方式上，是贷款或付全款？这是投资者首要考虑的问题。
一般人购房居住或投资，除要投入一笔不小的资金外，还要向银行贷不少款（多数人选择5—7成按揭的方式），有人就此被上了套———毕竟灵活的现金换来的是不易变现的不动产。如果投资不当，负债的心理压力加之房产很难变现脱手，会令买房人有种被套牢的感觉。如果将来银行试行开办的“转按揭”程序简便易行并且所费不多的话，将来贷款购房也许会轻松一些，使资金流动性增加投资效率提高。
因此，特别需要提醒房产投资者注意的是：如同进入证券市场一样，购房投资前最好有足够的心理准备，除非具备坚强的神经或良好的未来收入预期，否则不要盲目使用贷款投资的方式。毕竟借别人的钱投资，风险更大。银行的贷款利息不能说是可以忽略不计的，加上若干其它的费用（如律师费、保险费等等），十几年下来，要多支付贷款总额50％—70％的款项。
很多人都相信某些开发商的计算公式，大谈以租养贷的投资理念。其实，我国目前大城市的房地产市场发展变化是很快的，以前那种房价畸高的状况正在悄然改变。笔者清楚的记得七、八年前居高不下的京城租金，无论写字楼或是地下房的出租，似乎都是财源滚滚的聚宝盆。而现今的情况则大不如前，随着世界经济的放缓，就连最著名的北京第三使馆区的房屋租价都在下降，谁又能未卜先知地谈论日后呢？
因此今天热衷于以租养贷的房产投资者，一定要考虑到未来租金波动的实际变化。在某种程度上，“以租养贷”的方式很可能是一种以未来不确定的预期，为投资套牢现实的籍慰。笔者认为，真正意义上的房产投资，要着眼于该项房产的自身价值（地段、产品、品牌服务等内在价值）的增长性，具体表现在其价格上升，而房产的租金收入倒是该项投资的副产品。因此本文讨论的投资重点在于如何在北京选择出真正升值的房产，而房产投资获利的主要方法是升值转卖。
投资品种的选择
目前，北京的房产市场上各种档次的品种都有，从别墅、联排别墅到公寓、二手房、经济适用房，从板式小高层到板式跃层、塔式高层等等，不一而足。擅长概念炒作的京城开发商，总是希望通过品种的翻新来吸引买家的眼球。
客观地说，每个品种都有一定的消费者，但不是所有的房产品种都有投资价值。一般从长期投资的角度而言，凡过渡性产品必然是昙花一现的。原因是：过渡性产品都具有致命的缺陷。举个例子来说，目前在市场中比较有档次的房产品种中，无论是联排别墅townhouse还是叠式联排别墅cityhouse，都无法回避的是其空间上相邻的干扰，因为它们都不能满足独立式房屋的完整私有空间的概念。这样的产品必定会限制其客户群，产品的过渡性也会造成客户群的狭窄性，因为可以享受这种产品的客户群本来就比较狭窄，如果有选择的话，他们大约更乐于选择独立式住宅。
而谈到二手房、经济适用房，除了有相对供应量超大的原因外，还更由于内在品质缺乏而造成其未来投资升值潜力不足。笔者更看好的是市场上的成熟品种：管理比较到位的别墅（其实就是独立住宅）或者公寓。因为如果在选择上不出大错的话，这二种产品的客户群无疑将是最稳定而又相对广泛的。
投资的位置考虑
所谓位置，就是区位、地段。它决定了房产产品的第一属性。一般优良的地段必定决定了其价格的不菲，然而作为投资，未必就是最好的选择。
在北京，素有非常明显的居住人群的区域划分。如今的北京城已经扩充到了五环、很快六环也要修了，以前的老规律，也就不那么灵验了。目前的状况是，政府的基础设施投资方向、各区域的功能划分无疑是最重要的因素。如东部的中央商务区（CBD）、西边的中央行政区（CAD）、西北的中关村、正北的奥运村、亚运村、南城的“传媒大道”等等，都有明确的功能定位。
目前，许多过热的区域的房价实在是缺乏投资升值潜力。比如泛奥运概念项目、泛中关村概念项目，这其中有不少项目的价格是属于人气狂热后超涨的，以至于把未来的想象空间都填满了。
除此以外，还要警惕很多在环线的周边项目，或是规划中的轻轨、地铁沿线的项目，不要因为未来具有良好的交通环境，就盲目相信发展商提高价格的理由。一个理性的投资者在有超前的预见性的同时，更应当注意区域供应量与需求量、内在品质和价格的关系中隐藏的风险。购房者在结合未来业主的需要，划定基本区位后，要考虑的最实际问题是，未来入住后人流增大时的交通和生活配套状况。因为，这才是未来业主的生活中所最看重的方面。
其次，是考虑该区域的长远发展趋势。与其在热点地区堵车，还不如选择交通方便的有待发展地区，价格便宜可为日后的增值赚得了较大的空间。在这种意义上，京城南部由于交通便捷，如果在物业管理、生活配套上做得较为出色，那么其项目价格的增长幅度将甚于其他热点地区。比如：东南部地区北京亦庄经济技术开发区的房产增值幅度就大于曾经的热点———望京地区、亚北地区。根据亦庄重点项目、新世界地产投资建设的新康家园的销售副总辛欣小姐介绍说：在三四年前，该地区普通商品房价格为2000－3000元/平米，而现在该区普遍楼盘的销售均价已经达到了4200元/平米。目前新康家园三区的准现房已经开盘，价格为3780元/平米起。亦庄地区由于良好的区域发展拥有比较稳定的购房群体、加之交通便利和配套的逐步完善，目前已经成为北京地产投资界的重点关注地区。
当然，房屋除了一般生活消费品的属性外，更要考虑到其不同于其它商品的属性———奢侈性的意义。也就是说，它具有满足购买者的特殊心理需求的功能。因此，在一些黄金地段项目，尽管价格奇高，的理由很简单，但由于地段的唯一性能够满足购买者的心理需要，因而也有价值增长潜力。加之聚富效应，未来会有较强的增值性。但相对而言，这种项目的转手变现机会也会少一些，比较适合转按揭的投资方式。
投资时机的把握
投资者在选中项目后，如同买股票一样，最好选择在其价位较低时入市。那么，是买期房还是尾盘（项目做成现房后一些不太好卖的房屋）？凡尾盘价格都会很低，加之现房，很多人都会购买尾盘。然而，尾盘的弊端在于缺乏选择的余地。而投资房产需要认真甄选。因此只有在极个别的情况下，诸如价格超跌，严重偏离于该地段价值时，才会考虑尾房。期房的风险的确很大，很多投资者倾向于购买现房。现房的优势是明显的，但目前购买期房和现房之间的价格差别有10％－20％之多，这是在地产投资中必须考虑的利润部分。因此笔者的建议是，为了稳妥起见，在了解了开发商的资信情况后，开盘前，购买同一个项目的二期期房。这样通过一期现房的入住与管理应当可以充分的对项目有较为直观的了解，同时，在二期开盘前的内部认购中会有不亚于一期价格的优惠。综上所述，作为地产投资者，即使是在北京这么具有良好的市场机会的地区投资，也是要精挑细选，慎而又慎的。如同任何投资一样，盲目跟风是大忌。
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